As relações locatícias são regidas pela Lei 8.245/91, que traz disposições norteadoras, garantindo os direitos e deveres às partes envolvidas. No entanto, pode ser firmado um contrato com cláusulas que se adequem às condições ajustadas. A locação de um imóvel, por mais que pareça simples, pode gerar uma série de consequências para as partes, locador e locatário, caso as condições contratuais não estejam bem definidas.
Tornando mais claro, um exemplo de consequência são as benfeitorias, que são melhorias acessórias feitas na propriedade. As benfeitorias realizadas pelo inquilino durante o período da locação podem ser indenizadas pelo locador quando do encerramento do contrato, a depender do tipo da benfeitoria. No entanto, pode haver no contrato cláusula expressa já indicando a renúncia do inquilino à indenização por qualquer tipo de benfeitoria, de acordo com a Súmula n. 335 do Supremo Tribunal de Justiça (STJ).
Recentemente, o STJ decidiu, por meio do Recurso Especial n. 1931087, que tal renúncia à indenização pelas benfeitorias não se estende às acessões. Mas o que são as acessões? Também são melhorias, porém, para acrescentar à propriedade. No caso dessa última decisão do STJ, o locatário havia construído uma academia na propriedade alugada, sendo decidido que ele deveria sim ser ressarcido dos gastos que teve com tal melhoria, em razão de não conseguir viabilizar o negócio por falta de regularização que dependia da locadora.
Em razão disso, é imprescindível que tais contratos sejam minuciosos e claros, dada a complexidade das consequências que podem surgir de condições mal definidas. Um exemplo notável é o caso das benfeitorias e acessões, cujo ressarcimento pode variar de acordo com o tipo e as cláusulas contratuais, conforme decidido pelo STJ. Assim, a importância da precisão contratual e o entendimento das implicações legais permanecem cruciais para ambas as partes envolvidas em um contrato de locação.
Por Luís Maciel
Advogado. Pós-graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito e em Direito Civil e Empresarial pela Damásio Educacional. Vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Caruaru/PE. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).
