Com os programas sociais de habitação e incentivos do governo em parceria com empresas privadas, muitas pessoas hoje têm acesso ao crédito para aquisição de um imóvel. Em geral, a modalidade mais comum de aquisição do imóvel é por meio de compra e venda com um banco, cuja maior parte é com a Caixa Econômica Federal, firmado com pacto de alienação fiduciária. Mas muitos não compreendem do que seria a alienação fiduciária. Vamos abordar de forma objetiva e prática o que é a alienação fiduciária. Os princípios legais que a regem estão principalmente na Lei 9.514/97.
No contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, o imóvel adquirido é dado como garantia de um empréstimo. O devedor fiduciário (adquirente do bem) tem o direito de posse direta, mas não a propriedade até quitar a dívida. Ele deve manter o bem conservado e pagar as despesas relacionadas. O credor fiduciário (banco) tem o direito de retomar o bem para si em caso de inadimplência.
Por meio de uma notificação prévia e pessoal, enviada pelo Cartório de Registro de Imóveis, o banco deverá notificar o adquirente em caso de inadimplemento, ou seja, quando não foi pago a parcela. Caso o devedor não se manifeste sobre o débito, o imóvel irá para leilão público. No entanto, é importante destacar que, até a data marcada para a realização do leilão, o devedor fiduciário tem o direito de purgar a mora, ou seja, pagar todas as parcelas em atraso, acrescidas dos encargos legais e contratuais, evitando assim a retomada do imóvel pelo banco.
Após a marcação do leilão, o devedor somente poderá arrematar o bem utilizando seu direito de preferência, caso não haja licitantes interessados em adquiri-lo no leilão público.
A alienação fiduciária e seus procedimentos são regulamentados por legislação, devendo todos os atos serem seguidos conforme a norma, inclusive o procedimento para leilão. Destaca-se que, nesses casos de compra de imóvel com alienação fiduciária, o adquirente somente se torna o proprietário de forma plena, quando quita a dívida com o banco.
A Lei 9.514/97 estabelece claramente os procedimentos e responsabilidades tanto do devedor fiduciário quanto do credor fiduciário, garantindo a segurança jurídica das transações. Portanto, ao firmar um contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, é de suma importância que os adquirentes estejam plenamente cientes de suas obrigações e direitos, cumprindo fielmente com o compromisso assumido. Estar atento aos termos expressos no contrato e buscar esclarecimentos quando necessário são medidas essenciais para evitar problemas futuros e assegurar uma transação imobiliária bem-sucedida.
Por Luís Maciel
Advogado. Pós-graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito e em Direito Civil e Empresarial pela Damásio Educacional. Vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Caruaru/PE. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).
